编者按：也许是投鼠忌器，让早已入职房企的经济学家任泽平对房地产业的分析欲言又止,于是新年伊始中国网地产从出现异常辛苦的任博士那里挤来的专访时间集中于在了对未来经济走势的研判上。中国的房地产行业也早就仍然能独善其身，这个资金密集型行业和中国乃至全球的整体经济形势休戚与共、息息相关。从2016年的6.7%，到2017年的6.8%，再行到2018年的6.6%，近3年里，中国的GDP增长速度，似乎已离开了高速快速增长地下通道，转入了一个中速地下通道。
近年的经济运行走势，早于在恒大研究院院长任泽平先生的意料之中。在2010年，舆论普遍认为中国经济还能重返8%以上的高增长速度的时候，任泽平就参予明确提出了“增长速度换档”的辨别。而在2015年4月时，他又预测到，“中国经济增长速度换档有可能从较慢下降期步入较慢探底期，未来3年经济将呈圆形L型”，并沦为最后言中的少数派。
眼下，3年已过，2018年的中国经济，在库存周期、房地产周期、生产能力周期、金融周期等多个周期的多重变换下，如期按照L型南北发展，并经历了第一次触底，经济上行的压力令其整个社会一筹莫展。但在拒绝接受中国网地产的独家采访时，任泽平明确提出：在2019年上半年，中国的经济还将之后下降，而在年中时候，经济将构建第二次触底，下半年未来将会企稳。从全年来看，在货币财政政策放开和几大经济周期自身力量的变换下，对中国经济和资本市场不用过度乐观，否极泰来，“经济短期有上行压力，但中长期悲观”。观点一：宏观经济将在年中二次触底，下半年未来将会企稳少见的经济衰退类型还包括有L型、V型、U型和W型，而其中，L型代表的是经济上行之后，仍在一定增长速度上维持稳定运营。
表面上，L型是经济增长速度从高速到中速切换，但这背后，实质上是经济结构再次发生了系统的变化，是要素投放到创意驱动，政府主导到市场主导的改变，是深层次的改革转型。任泽平指出，从经济周期运营看，当前正处于六大周期变换：世界经济闻覆以回升、金融从去杠杆到大位杠杆、生产能力新的周期筑底、房地产调控尾声下半场、主动去库存周期、新的政治周期。
2018年四季度以来，经济上行、物价大叛，量价齐跌，指出经济周期运营从滞胀转至通缩。当前经济上行，有潜在增长率上升的趋势性因素，也有外部性、周期性和政策性因素变换，世界经济闻覆以回升、中美贸易战、金融去杠杆、财政整顿、地产调控、去库存等变换，经济上行压力增大。2018年四季度GDP创2009年以来新高，2018年全年增长速度创1991年以来新高。
与此同时，政策显著转暖，报送持续实施大力政策，实施中央经济工作会议的“平稳总需求”“增强逆周期调节”。“但因为经济走势不会不存在下降惯性，有可能之前2019年中期才能触底”。
明确而言，短周期的库存周期和中周期的生产能力周期，是影响宏观经济走势以及要求改革时机的两股最重要力量。任泽平指出，我国当前正处于库存周期的主动去库存阶段，量价齐跌，拖垮经济，预计持续至2019年3季度左右，是经济触底的最重要原因。
本轮库存周期运营的四个阶段分别是：一是2016Q1-2016Q2，被动去库存，量跌价升，衰退；二是2016Q3-2017Q2，量价齐升，兴旺阶段；三是2017Q3-2018Q3，被动调补库存，滞胀阶段；四是2018Q4-2019Q3，内外须要膨胀，主动去库存，衰落阶段。由于双方同意库存水平较低，前期补库周期力度深、时间较短，因此去库周期对经济的拖垮比较较强。任泽平将生产能力周期分成四个阶段：第一个阶段，在经济繁荣的时候，企业家过度悲观，造成生产能力扩展以及随后的生产能力不足。第二个阶段，由于生产能力不足，供过于求，供需格局好转，引起通缩。
在漫长通缩过程中，中小企业解散，大企业出局领先生产能力，这是一个供给出清的过程。第三个阶段，生产能力出有清尾声，行业集中度大幅度提高，剩者为王，企业利润提高，开始修缮资产负债表，为新一轮生产能力扩展蓄积力量。但因为刚过完了冬天，企业对未来前景依然慎重，追加生产能力扩展不是很显著。第四个阶段，随着企业盈利持续改善和资产负债表修缮，我们终会看见新的生产能力扩展，一开始造就市场需求，后期减少供给。
他指出，新的周期的核心就是生产能力周期的第三阶段，当前则正处于筑底阶段。观点二：货币政策边际转松 融资环境提高过去两年，去杠杆、以防风险仍然是中国经济政策的主基调，货币政策整体偏紧，融资形势紧绷。任泽平回应，面临经济上行压力，宏观调控政策不应强化逆周期调节对冲，CPI、PPI双叛意味著企业实际利率下降，货币政策必需降息降准，金融监管政策不应结构性放开反对实体经济，增税和基础设施不应双双发力。
宏观政策既要避免对冲不及时、力度过于，也要避免力度过大重走老路。1月4日，中国人民银行宣告，为更进一步反对实体经济发展，优化流动性结构，减少融资成本，要求上调金融机构存款准备金率1个百分点。与2018年的四次定向降准有所不同，2019年进年央行送来上的这份大礼包，是全面降准的重返。
这一次全面降准，也被视作2019年货币政策边际转松的佐证。1月M2货币供应同比增长速度8.4%，为2018年7月以来的新纪录。追加社会融资规模4.64万亿元，同比多减1.56万亿元，存量增长速度10.4%，超强预期声浪，此前倒数14个月下降。
货币严格和融资形势提高。任泽平建议2019年全年还要降准3次，并建议通过上调政策利率的方式展开降息。
此外，任泽平预测之前金融监管一刀切的现象，在今年将获得校正，而今年国内的融资环境将有提高，定向反对政策还将激增。他预计今年里，无论来自银行的、表外的，还是来自多层次资本市场，各行各业的融资形势都将比2018年有所改善，但提高的幅度不尽相同，创新型企业、民营企业和中小企业的提高力度比较可能会更大一点。
财政政策方面，则将更加大力。任泽平在采访中作出研判：2019年的财政政策理念将从均衡财政改向功能财政，并将经常出现两个点发力，“第一个是大规模增税，预计2019年增税规模多达1.4万亿，增税的方式也将更为合理，要遥相呼应强化市场主体的取得感觉，从削减税基式增税改向减少税率的增税，从碎片化增税改向一揽子发售的增税，从政策式增税改向改革式增税，从特定行业、特定主体的特惠式增税改向普惠式增税；第二个就是加码基础设施，提升赤字亲率，2017年的赤字亲率是3%，到了2018年降至了2.6%，预计2019年赤字亲率不会再次下调到3%左右，就能关上几千亿的投资空间”。2018年，由于金融去杠杆、财政整顿、中美贸易战等变换，股市下滑，股权质押风险大面积曝露。
2019年，任泽平指出，随着货币金融放开和经济二次探底，资本市场未来将会否极泰来。观点三：中美贸易战具备长期性和日益严峻性，创建零关税的中美自贸区关于中美贸易战，任泽平在2018年初明确提出了三大基本辨别并被大大检验：“中美贸易战具备长期性和日益严峻性”“这是旗号贸易保护主义旗号的遏止”“中美贸易战，我方最差的应付是以更大决意更大勇气推展新一轮改革开放，坚定不移。回应，我们要维持精神状态耐心和战略定力。
”他指出，中美贸易战从狭义到广义有四个层次：削减贸易逆差、构建公平贸易的结构性改革、霸权国家对新兴大国的战略遏止、世界大战思维的意识形态对付。中美双方要触分歧、防止失误，在第一、二个层次多谈判、合作、谋求共赢，尽量防止将分歧推向第三、四个层次。今天的中国早已打开市场化全球化导向的改革开放，不是40年前的中国，也不是二战后的前苏联。
“必需精神状态地认识到中国在科技创新、高端生产、金融服务、大学教育、关键核心技术、军事实力等领域跟美国的极大差距，中国新的经济繁荣大部分是基于科技应用于但是基础技术研发不存在显著短板，我们必需之后维持佩服自学、改革开放。转危为机，化压力为动力。
顺势以更大决意更大勇气推展新一轮改革开放（类似于1960-1980年的日本、1960-1990年德国产业升级应付模式），推展供给外侧结构性改革、放松国内行业管制、减少制造业和部门服务业关税壁垒、强化知识产权维护的法律和继续执行、下定决心实行国企改革、改革住房制度、创建房地产长效机制、大规模减少企业和个人税负、提高营商环境、发展基础科技的大国重器等。”任泽平还明确提出中美自贸区的设想，“我们建议中方可以主动明确提出与美方大力推展创建中美自贸区，双方零关税，在中美贸易战中挣脱被动接招应付。自由贸易不利于增进国际分工、充分发挥中美两国各自的要素禀赋、构建双赢，而且天然不利于制造业大国，这在欧元区、各自贸区以及全球化进程中均展现出显著，中国是过去四十年全球化仅次于的受益者，德国是欧洲经济同盟的仅次于受益者。
从理论上也正式成立，中国劳动要素整体高于美国而且制造业产业链更加原始，中美自贸区需要构建双赢而且中国将是仅次于受益者，也是中国自身发展的必须。因此，创建中美自贸区将有助消弭中美贸易战，化干戈为玉帛。时隔80年代成立特区、2001年重新加入WTO之后，创建中美自贸区将打开中国第三轮新一轮改革开放高潮，助力中国从制造业大国南北制造业强国。
同时，中方应当高调宣传愿为与美方资源共享自贸区，让美方返回谈判轨道、不要漫天要价，美方也应当不受规则制约。”观点四：创建房地产长效机制的关键是人地挂勾和金融务实2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年快速增长9.5%，增速比1-11月份回升0.2个百分点，但仍比上年同期提升2.5个百分点。在预测2019年的房地产开发投资时，任泽平指出，不受销售下降、土地流拍减少等影响，今年地产投资上行压力仍然较小，但考虑到库存去化充份、调控仍然加码，地产投资回升有底，棚改货币化政策红利也将基本完结。
未来不应有助于反对刚刚须要和提高型市场需求。比起短期调控手段，任泽平更加注目增进行业身体健康发展的房地产长效机制的创建。
他指出，中国房地产市场的运营更好的是跟中国的经济发展阶段和中国的住房制度密切涉及的，未来政府必须在制度上有针对性地实施一些政策、做出一些调整。按照“房子是用来寄居的，不是用来油炸的”定位，创建居住于导向的新住房制度和长效机制，而这个过程中的关键因素是“人地挂勾”和“金融务实”。任泽平申明他研究房地产十余年的一个观点：长年看人口，中期看土地，短期看金融。他回应，人是市场需求，地是供给，金融是杠杆，供不应求的地方，就不会有价格风险，而供过于求的话，就变为了库存风险。
就人口而言，中国还有十年的窗口期，可以去调整住房制度。如何调整住房制度？他的第一个建议是：人地挂勾。房地产要想要稳定身体健康发展，就要构建供求平衡，而人地挂勾就是构建供求平衡的重要途径。“根据我们对国际经验的研究，人口都是大大地在往都市圈流向。
如此一来，我们的城市规划和用地指标也要做到适当的调整。比如外来人口到了一线城市，虽然他在这没有落户，但是他实质上是一个常住人口，他有平稳的低收入，他必须居住于的地方。
但如果供地指标还之后供到他老家去，就不给定了。我们大量的人都在往都市圈涌进，但是我们用地指标还在之后供向一些四五六线城市，这就是典型的人地不给定，人地分离出来。应当要把用地指标根据人口的衍变展开调整，这样的话，才能较为好地去确保大家的居住于市场需求”。
他的第二个建议是：金融务实。就是房地产领域的金融政策不应过松也不应过凸，而要张弛得当，必要掌控金融杠杆和货币供应。无法为了短期大位快速增长的必须，对房地产金融政策过度放开，也无法为了短期宏观调控必须，对房地产金融政策过度地放宽。他的第三个建议是：做到大量的制度变迁。
比如：土地财政、看板悬挂制度等等。他指出，政府必须认清土地财政的正反面，探究如何才能让土地财政扬长避短，如何充分发挥好资源配置的起到，用土地财政反对基础设施建设，推展中国经济转型，构建高质量发展，同时又能减低地方政府的财务风险。回应，任泽平建议可以考虑到在部分较为成熟期的地区，试点将土地财政改以房地产税，“当然这个过程是趋向的，意味著无法一刀切。比如有些地方，它的税源比较丰富了，并不依赖土地，就可以逐步地用房地产税来展开替代。
但如果有些地方它还处在初级的发展阶段，这时候就不要褫夺它通过土地财政取得融资的发展权利”。
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