（原标题：冯焱东：房地产调控前提不应是完备市场监测体系）房地产调控的前提是对市场动态信息有全面的掌控，这必须创建完备的房地产市场监测体系和预警体系。目前全国房地产统计资料体系主要还包括投资、销售、价格、新开工、施工、完工待售面积等指标，划入在固定资产投资统计资料体系内，但对监测房地产市场来讲必须更进一步完备。监测体系必须对市场供需动态展开动态全面追踪和分析预测，为中央和地方决策部门获取及时精确的信息。监测体系全国应当有统一版本，同时地方可以根据当地特点再行完备补足。
比如库存去化周期，这是辨别供过于求还是供不应求的关键指标，但当前国家房地产统计资料体系指标里没。这个指标必须更进一步研究和具体，究竟几个月可以可行性判断为供求平衡、供应偏紧、供应显著严重不足或供应显著不足？笔者指出库存去化周期12个月左右比较长时间，10个月就意味著供应整体偏紧，6个月以内意味著显著供不应求，3个月则是相当严重供不应求。
如库存去化周期小于15个月，解释供应偏多；小于18个月，供过于求较为显著；小于20个月，供过于求就很相当严重了。10个月和15个月可以分别作为供不应求和供过于求的预警指标，6个月和18个月可以作为显著供不应求和显著供过于求的预警指标。
2015年下半年到2016年三季度前，少数城市库存去化周期仅有6个月，甚至3个月，此时必须及时诱导短路市场需求、不断扩大供给。但个别城市对该指标并不脆弱，在住宅按揭的首付成数、利率优惠、购房资格、二套三套按揭标准等方面没有放宽，反而在性刺激市场需求，造成房价大幅度下跌。当然，库存去化周期指标本身必须更进一步完备，笔者建议用近半年、近1年和近3年三种有所不同的月平均值销售套数或者面积作为分母，来分别测算去化周期。
按这三个有所不同时间段的指标计算出来，只要有一个指标超过预警状态，地方政府就应当高度注目。库存去化指标还应当按城市板块、业态细分，商业中写字楼、酒店式公寓、各类园区产业地产、养老地产等也必须细化分析。
另外，库存指标应当是可售房源，而不是完工后的可售房源，后者只体现了部分库存。必须特别强调的是，监控体系必需反映供需的动态变化和未来走势，同时反映一定的预测性和前瞻性。相对而言，供应预测比较更容易，需求预测可玩性大一些，但也不是无规律难以确定。只要对历史数据长年追踪，对市场需求的各种特点实行监测，就可以对市场需求走势展开大体精确的预测。
在供应和市场需求动态监测的前提下，库存去化周期的预测才沦为有可能。如果没这些指标的前瞻性预测分析，监测体系就不会迟缓和脱节，很难充分发挥决策参考起到。去年下半年和今年部分热点城市就经常出现了这种情况，对库存去化周期较慢上升没充足预判，调控措施实施过晚，最后造成房价较慢下跌。
所以监控体系必需要动态，合理预测供给和市场需求，提早预估库存去化周期（并考虑到多种可能性），提早预判，提早采取措施。调控如果不提早预判，或者预判经常出现大方向犯规，调控预见不会告终。近些年房地产调控效果不理想与监测体系过于智能、没前瞻性、调控措施没提前量有相当大关系。有人指出，房地产调控无法过于频密，这有一定道理，但如果市场变化迅速，波动幅度相当大，政府必需及时使出。
创建好监测体系必须有的组织确保，必需专职机构负责管理，人员配备要充裕做到，还必须邀媒体、高校、研究院、业内人士、中介机构、房地产信息专业机构等各类专家做到外脑，定期或定期开会研讨会。供应、市场需求、价格、库存等指标及预测最差每月改版。只有这样监测体系才有可能全面体现市场发展动态，为房地产调控获取智力承托。在预测库存消化周期将在未来几个月超过预警线，是不会向预警线以上还是以下之后发展，以多慢速度发展，都是地方政府必须重点分析预测的。
为防止出现供不应求造成房价大幅度下跌，调控的主要目标应当是构成供应小于市场需求的势态，而不是供求平衡。因为供求平衡比较无以操作者，而且没一定调控余地，一不注意供求平衡可能会转化成为供不应求，经常出现被动局面。
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